Con la Legge di Bilancio 2026 (L. 199/2025) è stata introdotta una modifica sostanziale al regime fiscale delle locazioni brevi: dal 1° gennaio 2026, la soglia massima di appartamenti che possono beneficiare del regime agevolato scende da 4 a 2 appartamenti per anno solare. Oltre tale soglia scatta automaticamente la presunzione di imprenditorialità con conseguente obbligo di apertura della partita IVA.
La nuova soglia: massimo 2 appartamenti
La modifica, contenuta nell’art. 1, comma 17 della L. 199/2025, stabilisce che a partire dal periodo d’imposta 2026 il regime delle locazioni brevi si applica esclusivamente in caso di destinazione alla locazione breve di non più di due appartamenti per anno solare da parte dello stesso soggetto. Dal terzo appartamento in poi, l’attività si presume svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell’art. 2082 del Codice Civile.
Conseguenze del superamento della soglia
Chi nel corso del 2026 destina più di due appartamenti alla locazione breve perde automaticamente l’accesso al regime fiscale agevolato, inclusa l’opzione per la cedolare secca. L’attività viene attratta nel regime d’impresa con tutti gli obblighi connessi: apertura della partita IVA, tenuta della contabilità, applicazione dell’IVA ove prevista, e versamento delle imposte secondo le regole ordinarie. Anche la locazione breve di tre appartamenti per un solo fine settimana comporta la presunzione di imprenditorialità.
Come si contano gli appartamenti
Ai fini del computo è importante considerare che la locazione di stanze diverse dello stesso appartamento a più soggetti, anche con contratti distinti, rileva come un solo appartamento. La presunzione si applica per contribuente e non per immobile, quindi non rientrano nel computo gli immobili locati con contratto ordinario o concessi in comodato a terzi che li destinano a locazione breve. Devono invece essere conteggiati anche gli appartamenti locati tramite intermediari o piattaforme digitali come Airbnb, Booking e simili.
Aliquote cedolare secca invariate
Restano invariate le aliquote della cedolare secca per le locazioni brevi: chi loca un solo appartamento può continuare ad applicare l’aliquota del 21%, mentre chi loca due appartamenti applicherà il 21% sul primo e il 26% sul secondo. Chi loca tre o più appartamenti esce dal regime delle locazioni brevi.
Decorrenza e assenza di regime transitorio
La modifica entra in vigore con effetto dal 1° gennaio 2026 e si applica immediatamente al periodo d’imposta 2026. Non sono previsti regimi transitori, pertanto chi nel 2026 supera la soglia di due appartamenti deve conformarsi immediatamente alle regole del regime d’impresa.
Lo Studio RCG è a disposizione per ulteriori chiarimenti e per valutare le strategie più opportune in relazione alla gestione delle locazioni brevi alla luce delle nuove disposizioni.